이번 포스팅은 임대사업자 부가세 신고 방법 대해서 작성하도록 하겠습니다.
여러 사업자 중에 부동산을 임대해서 수익을 내는 사업자를 부동산 임대사업자라고 합니다.
부동삼 임대업을 하시는 분들이라면 부가세 신고는 꼭 하셔야 합니다.
그럼 지금부터 제가 알려 드리는 임대사업자 부가세 신고 방법 참고하셔서 꼭 부가세 신고 하시는 걸 추천드립니다.
임대사업자 부가세 신고 방법
부동산을 임대를 주고 수익을 얻거나 아니면 주택 수가 많이 보유하고 있어서 해당 주택에 대한 세금에 대해서 절세를 하기 위해서 부동산업자를 진행하시는 분들이 많습니다.
이런 분들이 꼭 납부를 하셔야 하는 사항이 바로 임대사업자 부가세입니다.
임대사업자 부가세 신고 방법으로는 국세청 홈택스를 통한 방법과 직접 국세청이나 세무서에 방문하셔서 납부를 하시는 방법이 있습니다.
임대사업자 부가세 신고 방법
✔국세청 홈택스를 통해 신고
✔세무서에 방문하셔서 납부
위에서 설명드린 2가지 방법 중에 국세청 홈택스를 통해서 손쉽게 임대사업자 부가세를 신고하는 방법에 대해서 자세히 알려 드리도록 하겠습니다.
참고로 세금 애기가 나와서 그러는데 추가적으로 여러 가지 세금 중에 상속을 받은 분들이 내는 세금을 상속세라고 합니다.
혹 이 상속세 신고기한 납입 시 체크 사항 대해서 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참조하시면 이해하시는데 도움이 되실 겁니다.
국세청 홈택스 접속 및 로그인
그럼 국세청 홈택스를 통해서 임대사업자 부가세 신고하는 방법에 대해서 설명을 시작해 보도록 하겠습니다.
STEP 1 – 일단 먼저 국세청 홈택스 웹사이트에 접속을 해주셔야 합니다.
STEP 2 – 접속을 해주시면 공동인증서를 통해서나 간편 인증을 통해서 로그인을 해주시면 됩니다.
로그인까지 해주시면 상위 메뉴에서 [세금신고] 항목을 클릭을 하셔서 [부가가치세신고] 사항을 클릭을 해주시면 됩니다.
그러면 나오는 메뉴 중에 [일반과세자신고] – [정기신고(확정/예정)] 사항을 클릭을 해주시면 됩니다.
임대사업자 부가세 신고 메뉴
✔ [세금신고] – [부가가치세신고] – [일반과세자신고] – [정기신고(확정/예정)]
신고 타입을 확정인이 예정인지 입력을 하시고 신고 대상 기간을 확인하고 필요한 기본 정보를 입력을 해주시면 됩니다.
만약 여러 사업장을 운영하는 경우 각 사업장에 해당하는 사업자 번호를 직접 입력하여 각각의 정보를 반영을 해주셔야 합니다.
신고 입력 서식 선택
STEP 3 – 위에서 설명드린 대로 로그인 및 부가가치세 신고하는 메뉴까지 가셨다면 부가가치세 신고를 위해 필요한 서식을 선택을 해주시면 됩니다.
사업자분들이 부가세를 납부를 하실 때는 사업의 업종에 맞게 신고 입력 서식을 선택을 해주셔야 하기 때문입니다.
접속 후 표시된 서식 중에서 본인의 사업에 해당하는 주 업종 코드에 맞는 서식을 선택을 해주시면 됩니다.
추가로 필요한 서식이 있으면 체크하고 불필요한 서식의 경우에는 체크 해제를 하고 “저장 후 다음 이동” 버튼을 클릭을 해주시면 됩니다.
과세표준 및 매출세액 입력
STEP 4 – 여기까지 입력을 하셨다며 이번에는 과세표준을 입력을 해주셔야 합니다.
여기에서 말하는 과세표준은 임대사업으로부터 발생한 총수익을 의미합니다.
해당 총 수익을 기준으로 메출세액을 계산하는데 임대차 내용에 변경이 없는 경우 과세표준과 매출세액을 직전 기간의 데이터를 참고하여 입력을 해주시면 됩니다.
그런데 만약 과세 기간 중 입주나 퇴거가 있었던 경우 변경된 금액에 대해서 입력하고 입력한 값을 기준으로 매출세액을 조정을 하게 됩니다.
모든 정보를 입력하시고 “저장 후 다음 이동” 버튼을 클릭하면서 이동을 해주시면 됩니다.
부동산 임대 공급가액 명세서
STEP 5 – 다음 단계는 부동산 임대 공급가액 명세서 사항을 입력을 해주셔야 합니다.
여기에서 말하는 부동산 임대 공급가액 명세서는 임대 수익을 정확하게 신고하는 데 필수적인 문서 하나입니다.
이 명세서는 임대차 계약에 따른 임대 수익과 보증금 이자 등을 포함한 모든 재정적 거래를 정리한 문서라고 이해하시면 됩니다.
부동산 임대 공급가액 명세서
✔ 임대차 계약에 따른 임대 수익과 보증금 이자 등을 포함한 모든 재정적 거래를 정리한 문서
변동이 없는 경우에는 이전 기간의 정보를 참고해서 입력을 하시면 되고 변경이 있는 경우에는 변경사항을 입력을 해주셔야 합니다.
1) 부동산 임대 공급가액 명세서 변동이 없는 경우
✔ 이전 기간의 정보를 참고하여 입력
✔ [과세표준 및 매출세액] – [부동산 임대 공급가액 명세서 처리] – [직전기 임차인 조회] 기능을 활용
✔ 조회된 정보에 기반하여 보증금 이자와 월임대료를 자동으로 계산
✔ 계산된 월 임대료를 부동산 임대 공급가액 명세서에 입력
2) 부동산 임대 공급가액 명세서 변동이 있는 경우
✔ 변경사항을 입력
✔ 사업자번호, 층, 호수, 면적, 보증금 등의 정보를 차례로 입력
✔ 새롭게 입력한 정보에 기반하여 보증금 이자와 월임대료를 자동으로 계산
✔ 계산된 월 임대료를 부동산 임대 공급가액 명세서에 입력
입주 및 퇴거한 경우 입력 방법
여기에서 조금 복작한 게 과세 기간 중 과세기간 중 새로운 임차인 입주한 경우 이전 임차인의 정보가 아닌 해당 임차인의 정보를 새롭게 입력을 해주셔야 합니다.
물론 임차인이 거주한 기간을 감안해서 입력을 해줘야 하며 입주일, 보증금, 월 임대료 등의 정보를 입력을 정확히 입력을 해주셔야 합니다.
이렇게 입력한 정보를 기반으로 보증금 이자와 월 임대료 합계를 계산하여 명세서에 추가하게 됩니다.
과세기간 중에 임차인이 입주한 경우
✔ 임차인이 거주한 기간을 감안해서 입력
✔ 입주일, 보증금, 월 임대료 등의 정보를 입력
✔ 입력한 정보를 기반으로 보증금 이자와 월 임대료 합계를 계산하여 명세서에 추가
과세기간 중에 임차인 퇴거한 경우
✔ 퇴거한 사항에 대해서 명세서에 반영 필요
✔ 퇴거일, 임차인의 마지막 월 임대료 등을 입력
✔ 해당 정보를 입력을 하면 보증금 반환 및 이자 계산
✔ 퇴거로 인해 변경된 재정적 변동 사항을 명세서에 정확히 기록
하지만 만약 과세기간 중에 퇴거한 경우에는 퇴거한 사항에 대해서 명세서에 반영을 해주셔야 합니다.
대표적인 정보로는 퇴거일, 임차인의 마지막 월 임대료 등이며 해당 정보를 입력을 하면 보증금 반환 및 이자 계산을 해줍니다.
이렇게 계산된 사항이 반영된 퇴거로 인해 변경된 재정적 변동 사항을 명세서에 정확히 기록해주셔야 합니다.
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간주임대료 계산 방식 및 입력 방법
STEP 6 – 추가적으로 간주임대료 사항을 부가가치세 신고에서 매출액에 포함되어야 합니다.
여기에서 말하는
간주임대료는 임대사업에서 발생하는 보증금에 대한 이자 상당액을 의미한다고 합니다.
보증금은 묶여 있는 돈이라고 해서 포함시키지 않는 게 아니고 실제적으로 현금 흐름이 없음에도 세금 신고를 위해 계산되어야 하는 항목 중 하나입니다.
보증금 이자 상당액 계산 방법으로는 임대사업자가 받은 보증금에 대한 가상의 이자 수익을 나타내는 방식으로 계산해야 합니다.
계산 공식은 보증금 금액 x 적용 이자율인데 여기에서 말하는 적용 이자율은 보통 연 2~3%를 적용을 합니다.
간주임대료 계산 방식 및 입력 방법
✔ 보증금 금액 x 적용 이자율
✔ 적용 이자율은 보통 연 2~3%를 적용
✔ 적용할 이자율을 국세청 고객센터를 통해서 문의하시고 적용
✔ [기타 매출]로 분류하여 [기타(정규영수증 외 매출분] 항목에 입력
이 부분은 신고를 할 때 적용할 이자율을 국세청 고객센터 (국번 없이 126)를 통해서 문의하시고 적용하시는 걸 추천드립니다.
이렇게 계산된 보증금 이자 상당액은 부가가치세 신고 시 [기타 매출]로 분류하여 입력을 해주시면 되는데 입력하는 곳은 [기타(정규영수증 외 매출분] 항목에 입력을 해주시면 됩니다.
세금계산서 작성
STEP 7 – 마지막으로 세금계산서를 작성을 해서 제출을 해주셔야 합니다.
여기에서 말하는 세금계산서는 임대사업자가 얻는 임대료 수입에 대한 부가가치세의 산출 및 납부 근거가 되는 자료입니다.
작성 및 제출을 위해서는 국세청 홈택스에 접속을 하여 메인 메뉴에 “지급명세서 자료 제출 공인법인” 항목을 클릭을 해주셔야 합니다.
로그인이 필요하면 로그인하시고 “부가 가치세 관련 자료 제출” 항목을 클릭을 하고 “세금계산서 합계표 제출” 메뉴를 클릭을 하시면 됩니다.
해당 메뉴에 들어가셨다면, 세금계산서 항목을 입력하시는데 되는데 주요 내용은 임대료, 임대 기간, 임차인 정보 등입니다.
만약 전자세금 계산서를 발행한 경우라면 “전자세금계산서 불러오기” 기능을 통해서 자동으로 정보를 불러와 주시면 됩니다.
세금계산서 합계표에는 각 임차인별로 발행된 세금계산서의 내역을 정리하는데 모든 정보를 입력한 후 “저장 후 다음 이동” 버튼을 클릭을 해주시면 됩니다.
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세금 신고서 제출 및 부가세 납부
STEP 8 – 이렇게 모든 정보 입력과 세금계산서 작성이 완료되면 홈택스 시스템은 자동으로 납부할 세액이 계산을 하게 됩니다.
계산을 하고 나면 납부할 세액은 부가가치세 신고서의 마지막 단계에서 표시되는데 납부할 세액을 확인한 후 신고서 제출 절차를 진행해 주시면 됩니다.
그러고 나서 마지막으로 “신고서 입력완료” 버튼을 클릭하여 신고서를 제출해 주시면 됩니다.
제출 과정에서 신고서의 모든 정보가 정확한지 마지막으로 확인한 후 “신고서 제출하기” 버튼을 클릭해 주시면 됩니다.
“신고서 제출하기” 버튼을 클릭을 하게 되면 접수증 출력이 가능한데 접수증에는 신고 내용과 접수 번호, 납부할 세액 등의 정보가 포함되게 됩니다.
접수증을 출력 및 “납부서 조회(가상계좌확인)” 항목을 클릭 후 납부서를 확인 후 납부서에 나와 있는 가상계좌 또는 편하신 납부 방법을 이용하여 부가세를 납부를 해주시면 됩니다.
참고로 납부서는 세금 납부에 필요한 세부 정보를 제공하게 되는데 납부할 세액, 납부 기한, 납부 방법 등을 확인할 수 있습니다.
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마무리
이상입니다. 지금까지 임대사업자 부가세 신고 방법 (feat. 홈택스) 대해서 포스팅을 작성하였습니다.
참고로 위에서 말씀드린 대로 간주임대료 계산 시 적용할 이자율은 국세청 고객센터(국번 없이 126)를 통해서 문의하시고 적용하시는 걸 추천드립니다.
부가세 신고를 하시는데 제 포스팅이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
