부부공동명의 단독명의 절세방법 장단점 비교 분석

안녕하세요, 이번 포스팅은 부부공동명의 단독명의 절세방법 장단점 비교 분석 대해서 작성하도록 하겠습니다.

주택을 구매할 때 이것저것 알아보지 않고 부부공동명의가 좋다는 얘기를 많이 듣습니다.

왜냐하면 공동명의를 할 경우에는 세금자체가 분할이 되기 때문에 종부세를 조금이나마 절세를 할 수 있기 때문입니다.

그럼 단독명의를 공동명의로 변경했을 때 부부공동명의 단독명의 절세방법 장단점 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

부부공동명의 장단점

그럼 먼저 부부공동명의 장단점 대해서 설명 드리도록 하겠습니다.

어떤 분들은 공동명의 하지마라 라고 말하고 어떤 분들은 부부 공동명의해라라고 조언을 하는 경우가 많습니다.

그럼 과여 부부공동명의는 우리가 주택을 구입 및 소유하면서 발생하는 세금인 취득세, 종부세, 양도소득세를 얼마자 절세할 수 있는지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

과세기준	취득세	재산세	종합수동산세 종부세	양도소득세
공동명의 절세 가능 여부	없음	없음	절세 가능	절세 가능

즉 취득세와 재산세의 경우에는 공동명의를 하더라도 전혀 절세 혜택이 없습니다.

그래서 혹시 취득세나 재산세 아낄려고 공동명의 하시는 분들에게 공동명의 하지 마라라고 말하는 것입니다.

뿐만 아니라 내 집을 처음 장만하거나 추가로 집을 구매해 상속이나 증여가 고민될 때 명의를 어떻게 해야 할지 고민하게 됩니다.

단독명의든 부부공동명의든 각각의 장단점이 있는데요.

보통 취득세와 재산세는 단독명의와 부부공동명의와의 차이는 없지만 부부공동명의로 할 경우 절세의 효과를 볼 수 있습니다

하지만 배우자의 상황에 따라 불리하게 작용할 수도 있습니다.

부부 공동명의 증여세

만약 본인이 단독명의를 가지고 있는 상황에서 부부 공동명의 변경을 하게 되면 부부 공동명의 증여세 발생하게 됩니다.

하지만 상속·증여세법에 따르면 사회 통념상 인정되는 피부양자의 생활비나 교육비 등에 한해 증여세를 매기지 않는다고 명시되어 있습니다.

즉 부부간 부동산 등 재산을 증여하더라도 10년간 총 6억원을 넘기지 않으면 증여세가 과세하지 않습니다.

이 부분이 바로 배우자 증여재산공제입니다.

그러므로 주택 공시가 기준으로 12억이 넘지 않는 경우에 단독명의에서 부부 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세가 발생하지 않습니다.

그런데 만약 부모 자식 공동명의 or 자녀에게 주택을 증여를 하는 경우에는 증여세가 발생할 수 있습니다.

부부 공동영의 증여세 대해서 좀 더 자세히 알아보면 성인 자녀는 5000만 원까지 미성년자는 2000만 원까지 증여세 납부대상에서 제외되며, 그 이상의 금액에 대해서는 증여세를 납부를 해주셔야 합니다.

– 부부 공동명의 증여세 세부 사항

✔ 부부간 부동산 등 재산을 증여하더라도 10년간 총 6억원을 넘기지 않으면 증여세가 과세하지 않음

✔ 성인 자녀는 5000만원까지 미성년자는 2000만원까지 증여세 납부대상에서 제외

부부 공동명의 취득세

취득세는 비례세율을 적용하기 때문에 단독 명의, 공동명의에 따른 절세효과는 없다고 합니다.

취득세의 경우에는 명의보다는 주택수 그리고 조정대상지역 여부, 주택의 가격이 더 중요합니다.

주택을 새로 구입할 때 취득세 세율로는 현행 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1%~3%, 9억 초과는 3%의 취득세를 적용하고 있습니다.

주택수	취득가액	취득세율	농어촌특별세	지방교육세
1 주택	1주택자 6억원 이하	1%	0.2%	0.1%
	6억 초과~9억 이하	1% ~ 3% (취득가액 x 2/3억원 – 3) x 1/100		취득세의 1/10
	9억 초과	3%		0.3%
2 주택	조정대상지역	8%	0.6%	0.4%
2 주택	조정대상지역 외	1 주택자 세율과 동일
3 주택	조정대상지역	12%	1%	0.4%
3 주택	조정대상지역 외	8%	0.6%	0.4%
4 주택 이상	조정대상지역	12%	1%	0.4%
4 주택 이상	조정대상지역 외	12%	0.6%	0.4%

– 20억 주택 매입 시 단독명의와 부부 공동명의 취득세 비교 분석

✔ 단독명의 : 20억 원 X 3.5% = 7000만 원

✔ 부부공동명의 : 20억 원 X 3.5% X 1/2 = 3500만 원, 부부 합산이니 총 7000만 원

✔ 결론 : 단독명의든 부부공동명의든 취득세는 차이가 없음

부부 공동명의 단독명의 변경 비용

그럼 공동명의 단독명의 변경 취득세 대해서 알아보도록 하겠습니다.

취득세는 단독명의에서 부부공동명의로 변경할 때 발생합니다.

부부 공동명의 변경 시 발생하는 증여세는 6억까지 10년간 면제이지만 취득세는 발생합니다.

단독명의에서 부부공동명의로 변경할 경우 취득세는 배우자로부터 증여받게 되면 10년간 6억 원까지 공제가 가능합니다.

즉 부부공동명의를 하려는 집의 공시가격이 12억 원 이하일 경우에는 증여세가 발생하지 않습니다.

증여세가 발생하지 않지만 위에서 설명드린 대로 취득세와 등기수수료 비용은 발생하게 됩니다.

– 부부 공동명의 단독명의 변경 비용

✔ 부부공동명의 : 20억 원 X 3.5% X 1/2 = 3500 만원 발생

부부공동명의 종합부동산세 종부세

그럼 부부공동명의를 통해 절세할 수 있는 종부세, 종합부동산세 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

종합부동산세의 경우 단독명의와 공동명의에 따라 공제금액이 달라집니다.

2023년부터 종합부동산세가 2023년부터 개정됨에 따라 1세대 1 주택자는 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다.

12억의 기준은 단독명의이고 1세대 1 주택자의 경우 부부공동명의 시 공제금액이 12억 원이 아니고 부부 각각에 9억 원씩 공제가 됩니다.

그래서 부부 공동명의 종부세 경우에는 총 18억 원까지 종합부동산세가 나오지 않는 것입니다.

물론 공시가격에서 18억 원이 초과하게 되면 해당 초과분에 대해서는 납부를 해주셔야 합니다.

– 부부 공동명의 종부세 절세방법

✔ 단독명의 : 1세대 1주택자는 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않음

✔ 부부 공동명의 : 1세대 1주택자는 18억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않음 (1인당 9억까지 공제)

하지만 1 주택이 아닌 3 주택 이상 보유하거나 조정대상지역 내 2 주택자는 가산된 세율이 적용된다고 합니다.

부부 공동명의를 하는 경우에는 부부 모두 주택수가 늘어나기 때문에 주택수와 해당 주택의 금액에 따라 종합부동산세는 달라져 단독명의로 했을 때보다 더 많은 종부세를 납부를 하실 수 있습니다.

그러므로 꼭 단독명의에서 부부공동명의로 변경 시 보유하시고 계시는 주택수와 주택 가격을 잘 따져보시고 세율을 계산하고 나서 결정하시는 걸 추천드립니다.

부부공동명의 양도소득세

양도소득세는 주택을 매매를 할 때 발생하는 소득입니다.

해당 주택이 10억인데 매매를 할 때 15억으로 오른 상태에서 매매를 하는 경우에는 상승분에 대한 5억에 대해서 세금을 부과하는데 이게 바로 양도세입니다.

주택의 양도소득세는 세대별로 주택수를 계산하여 세율이 적용됩니다.

과세표준 (2년이상 보유 시)	세율	누진공제
1400만원	6 %
5000만원 이하	15 %	126 만원
8800만원 이하	24 %	576 만원
1억 5000만원 이하	35 %	1544 만원
3억원 이하	38 %	1994 만원
5억원 이하	40 %	2594 만원
10억원 이하	42 %	3594 만원
10억원 초과	45 %	6597 만원