근저당 설정 해지 방법 비용 필요서류

안녕하세요, 근저당 설정 해지 방법 비용 필요서류 대해서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다. 

아파트를 구매할 때나 보유하고 있는 부동산을 담보로 금융기관에 대출을 받을 때 설정을 하는 것이 바로 근저당 설정입니다. 

이런 근저당 설정방법 그리고 대출을 다 갚고 해당 근저당 설정을 해지하는 방법 등에 알고 싶으시면 아래 내용을 확인하시면 됩니다. 

근저당이란

근저당 설정 해지 방법 대해서 설명 드리기 전에 과연 근저당이란 어떤 것인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

​근저당이란 추후 미래에 생길 수 있는 불특정 다수의 채권을 채권 최고액(한도액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말합니다. 

이는 부동산 거래 시 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다.

담보라는 것은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 이를 대비하기 위해 해당 채무를 갚을 수 있는 자산을 저당으로 잡는 것을 말합니다. 

이는 아파트나 자기 집을 살 때도 꼭 알아보셔야 합니다.

 왜냐하면 전세를 들어갈 때 등기부등본에 해당 아파트에 근저당이 있다는 건 집을 담보로 대출을 받았다는 것을 뜻하기 때문입니다.

즉 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 정도로 재무 상태가 좋지 않을 때 먼저 설정된 근저당을 갚고 나서 나머지 금액으로 전세금 보상을 받을 수 있습니다. 

꼭 전세나 집을 살 때 근저당 설정을 확인하시고 보상 순위도 확인을 하시는 걸 추천드립니다. 

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근저당 설정은 누가 하는가?

이런 근저당 설정은 담보를 잡고 돈을 빌려줄 때 설정을 하는데, 이는 은행 등의 금융기관에서 주로 하고 있습니다.

 융자라고 말하기도 하고 대출이라고 말하기도 하지만 돈을 빌리려고 하는 분이 담보융자  신청을 하게 되면 은행에서는 담보물을 감정하게 됩니다.

 감정 후 융자 여부를 결정하게 되는데  담보물 시가의 70∼80% 선에서 대출 금액이 정해지며 근저당을 설정하고 융자 or 대출금이 지급이 됩니다.

근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며 등기를 할 때는 담보할 채권 최고 액을 반드시 등기해야 합니다.

여기서 채권 최고액은 융자를 희망하는 사람 이 최대한도로 받을 수 있는 금액을 말합니다. 

 이런 근저당은 차용한 돈을 갚게 되면 다시 해지를 하게 됩니다.

 

근저당 설정방법

그럼 위에서 설명 드린 근저당 설정 방법 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 

근저당을 설정을 하는 것은 금융회사에서 신청을 하게 되는데 금융회사가 아닌 채무자, 채권자의 입장에서 진행을 할 경우에는 등기부 등본에 기록을 해주셔야 합니다.

그래야 나중에 채무자가 채무 불행이 되었을 때 순위가 정해져 효력이 발생하게 됩니다.

이런 등기부등본에 기록을 함으로 다른 곳에서 해당 주택과 같은 부동산을 담보로 추가로 돈을 빌리지 못하기 때문입니다. 

담보를 잡았지만, 해당 담보다 많은 대출이나 융자가 있다면 순위가 밀려, 그 담보의 가치는 그렇게 높은 가치를 발휘하지 못하는 경우가 많으십니다. 

 등기부에는 소요권 이외의 권리사항에 대해서 기재가 되는데 근저당설정 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항이 표시됩니다. 

근저당설정-예시
근저당설정-예시

 

또한 채권최고액 금액 기록 되며,  원금과 채권자와 채무자가 약정한 비율이 포함되어 표시되게 됩니다.

금융권별 근저당설정 비율 

✔약정에 따라 상이함

✔1금융권  110% ~ 120%

✔2.3 금융권 : 120 ~ 150% 

위에서 설명드린 대로 보통 은행과 같은 금융회사에서 돈을 빌려주기 전에 담보를 설정을 하게 됩니다.

 금융권별 근저당설정 비율은 약정에 따라 다르지만 보통 1 금융권  110% ~ 120%,   2.3 금융권 : 120 ~ 150%이니 이 부분은 꼭 융자받을 때 확인하시는 걸 추천드립니다.

 그리고 관할등기소에 방문하여 직접접수 또는 인터넷등기소 비대면 처리를 통해서 대리로 신청이 가능합니다. 

근저당설정방법

1) 등기소방문 시 신청 방법

STEP 1 – 등기수입증지첨부- 신청서제출(신분증)

STEP 2 -등기완료통지서 수령 -등기사항기록확인 (접수 후 3~5일 소요)

2) 비대면온라인 신청

STEP 1 – 인터넷등기소-공인인증로그인-신청서입력-등기필정보 입력, 전자서명

STEP 2 – 전자위임장작성-신청사항 승인 및 확인서명 승인

STEP 3 – 비용결제- 등기필정보-등기완료 통지서 전자수령

STEP 4 – 등기사항전부증명서 열람확인

만약 다른 분들에게 요청을 하거나 비대면 처리를 통해서 대리로 신청할 경우에는 위임장이 있어야 합니다. 

설정계약서는 대한법률구조공단을 통해서 서식을 제공받을 수 있으니 참조하시면 좋을 거 같습니다. 

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근저당 설정 시 필요 서류

다음은 근저당 설정 시 필요 서류 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 

일반적으로 근저당 설정 시에는 근저당설정계약서, 등기권리증, 등기권리자 신분증, 등기권리자 인감증명성, 등록면허세 영수필확인서가 필요합니다. 

근저당 설정 시 필요 서류

근저당설정계약서

✔ 등기권리증

✔ 등기권리자 신분증

✔ 등기권리자 인감증명성

✔ 등록면허세 영수필확인서

 

▶근저당권설정등기신청서 및 예시. hwp  

▶근저당권설정 위임장. hwp  

▶근저당권설정계약서. hwp

근저당 설정 비용

다음은 근저당 설정 비용이며 근저당을 설정을 할 때 발생하는 비용으로는 신청 비용과 등록세가 있습니다.

근저당은 여러 가지 이유로 설정을 하게 되는데 보통 많은 분들이 주택을 구입하면서 설정하는 게 많습니다. 

주택을 구입하면서 1 금융권 2 금융권에서 주택담보대출을 받을 때는 채무자에서 부담하는 비용은 없습니다.

과거에는 채무자 일정 금액에 대해서 비용을 지불했지만, 규정이 바뀌면서 은행이 모두 부담을 하게 됩니다. 

하지만 제3금융권을 통해서는  0.5% ~ 1.5%까지 근저당 설정비용이 있습니다. 

이 부분은 각 규정이나 규정에 따라 상이하게 적용이 되기 때문에 근저당 설정 시 해당 금융기관에 꼭 문의해 보시는 걸 추천드립니다.

그리고 만약 개인 간 채권자, 채무자의 입장에서 근저당 설정을 진행을 하게 될 경우 직접해야 하기 때문에 법무사를 통해서 진행하시게 될 겁니다.

이럴 경우에는 법무사에게 위임 비용으로 보통 15만 원 정도 발생하게 됩니다. 

그리고 등록세는 채권최고액의 0.2% 책정이 되어 부담을 하시기 될 겁니다.

근저당 말소 해지방법

근저당 설정을 했을 때는 금융기관에서 해당 비용을 지불을 하지만 말소 시에는 돈을 갚은 사람이 비용을 부담해야 합니다. 

금융기관을 통한 융자뿐만 아니라 개인적으로 채권자, 채무자의 입장에서 설정한 근저당의 경우에는 대출금을 상환했어도 자동으로 말소처리가 되지 않습니다.

 그렇기 때문에 해지할 때는 돈을 갚은 사람이 비용을 부담하셔서 말소 처리를 진행을 하셔야 합니다.  

이런 근저당 설정 말소가 필요한 이유는 만약 해당 부동산 담보로 다른 대출을 받고 싶은 데 근저당이 걸려 있다면 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 

즉 말소는 빌린 돈을 다 같았다는 것을 증빙하는 것이라고 이해하시면 됩니다.

근저당 말소는 은행 또는 법무사 도움을 받아 처리를 하시면 되는데 각 금융회사마다 비용이 상이하며, 보통 10만 원 정도 비용이 발생한다라고 이해하시면 됩니다.

 만약 이런 비용을 지불하기 싫다면, 직접 해지하는 방법도 있습니다.

근저당 말소 해지 방법

은행 또는 법무사 도움을 받아 처리 (비용 발생)

✔직접 신청 (시군구청 방문하여 등록면허세 납부 후 근저당긍기말소신청서와 함께 영수증을 등기소에 제출)

근저당 말소 해지 시 필요 서류

근저당 설정 해지 시에도 필요 서류가 있습니다. 

일단 지방세를 포함한 등록 면허세 납부고지서가 있어야 하는데 등록면허세는 재산권과 그 외 권리가 설정, 변경, 소멸 등 변경을 할 때 납부하는 세금을 내었다는 영수증을 말합니다. 

근저당 말소 해지 시 필요 서류

등록 면허세 납부고지서

근저당긍기말소신청서

그리고 해당 영수증과 근저당긍기말소신청서울 등기소에 제출을 해주시면 되는데 보통 근저당권 해지 등기 진행은 등록면허세가 1건당 6,000원이라고 합니다. 

 그리고 지방교육세는 등록 면허세 납부 의무자에게 부과하는 세금으로 등록면허세의 20% 정도 됩니다. 

만약 직접 하는 경우에는 이 부분을 다 지불하면 되며, 나머지는 근저당 말소 해지 비용이 모두 포함되어 있다고 이해하시면 됩니다. 

 

마무리

이상입니다. 지금까지 근저당 설정 해지 방법 비용 필요서류 대해서 포스팅을 작성을 하였습니다. 

제 포스팅을 통해서 조금이나마 근저당 설정하고 해지하는 방법에 대해서 알아가시는데 도움이 되셨으면 합니다.

감사합니다.

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